Bail commercial : indemnité d’éviction et prescription de l’action en paiement

Après avoir délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, un bailleur le met en demeure de communiquer des justificatifs afin de calculer le montant de celle-ci. Plus de deux ans après la date de prise d’effet du congé, le bailleur soutient qu’en raison de l’acquisition de la prescription le locataire a perdu son droit à indemnité d’éviction et son droit à maintien dans les lieux et il demande donc son expulsion.
Une cour d’appel juge au contraire que le locataire n’est pas un occupant sans droit ni titre pour les motifs suivants : en délivrant le congé avec offre d’indemnité d’éviction et en demandant au locataire de lui fournir des éléments pour chiffrer l’indemnité d’éviction, le bailleur a reconnu le droit à indemnité d’éviction du locataire, de sorte que c’est de mauvaise foi qu’il s’est ensuite prévalu de l’acquisition de la prescription pour solliciter l’expulsion du locataire. En outre, la prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de commerce n’est pas opposable au locataire car celui-ci n’avait aucune raison d’ester en justice puisqu’il n’a jamais entendu contester le congé ni le principe du versement d’une indemnité d’éviction dont il attendait de connaître le montant.
Raisonnement censuré par la Cour de cassation : la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, qui court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ; le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction.
À noter : La présente décision est l’occasion de rappeler au locataire qu’il ne doit pas rester passif après avoir reçu un congé du bailleur avec offre d’indemnité d’éviction.
Lorsque le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement, le locataire qui souhaite obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé (C. com. art. L 145-9, al. 5). La saisine du juge est requise même lorsque le congé est délivré avec offre d’indemnité d’éviction car celui-ci ne vaut pas reconnaissance de ce droit à indemnité (Cass. 3e civ. 30-3-2017 no 16-13.236). En cas d’inaction à l’issue du délai de deux ans, le locataire perd son droit à indemnité d’éviction et, corrélativement, son droit au maintien dans les lieux (C. com. art. L 145-28). Pour échapper à la prescription, le locataire peut invoquer la fraude du bailleur, car celle-ci suspend le délai de prescription biennal (Cass. 3e civ. 30-5-2024 no 23-10.184), mais pas la mauvaise foi du bailleur, comme le précise la décision ci-dessus.
Cass. 3e civ. 12-2-2026 n° 24-10.578
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